Wenn aus Büroräumen Wohnräume werden

29.11.2016

 

Normalerweise stellen Aufwendungen an einem Gebäude, die aufgrund einer Nutzungsänderung getätigt werden, keine sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen dar. Sie werden vielmehr als steuerlich ungünstigere nachträgliche Herstellungskosten behandelt. Das Finanzgericht Münster geht einen anderen Weg.

Hintergrund

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatten ursprünglich 3 in diesem Gebäude befindliche Eigentumswohnungen als Büroräume vermietet. Nach Arbeiten an der Elektrik, der Sanierung des Sanitärbereichs sowie dem Versetzen von Trockenbauwänden und Türen, wurden die Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken vermietet. Die entsprechenden Aufwendungen für die Instandhaltungsmaßnahmen machten die Eigentümer in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend. Das Finanzamt behandelte die Kosten jedoch wegen der Nutzungs- und Funktionsänderung des Gebäudes als nachträgliche Herstellungskosten.

Entscheidung

Das Finanzgericht Münster gab den Eigentümern Recht. Es entschied, dass Baumaßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Funktionsänderung von Räumen anfallen, nicht zwingend zu den Herstellungskosten zu rechnen sind. Das gilt vor allem dann, wenn die umgebauten Räume nicht erweitert werden, die Grundfläche unverändert bleibt, es zu keiner Substanzvermehrung kommt und nicht nachträglich Bestandteile eingebaut werden, die vorher nicht vorhanden waren.

Die Funktionsänderung, also der Wechsel von der gewerblichen Vermietung zur Vermietung zu Wohnzwecken, stellt zunächst nur ein Indiz für die Annahme von nachträglichen Herstellungskosten dar. Ein bloßes Versetzen von Wänden oder das Zumauern von Türen, sind für sich allein keine Erweiterung oder Verbesserung und rechnen nicht zu den Herstellungskosten. Nur die Kosten, die durch die Erstellung der Trennwand angefallen sind, werden eigentlich den Herstellungskosten zugeordnet. Da es sich jedoch insoweit nur um einen geringfügigen Kostenbetrag handelt, sieht das Finanzgericht von einer Aufteilung der Kosten ab.

Die Kosten der Baumaßnahmen an den Wohnungen sind auch nicht deshalb den Herstellungskosten zuzuordnen, weil ein Standardsprung in mindestens 3 der Kernbereiche der Wohnungsausstattung – Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen, Fenster – festzustellen ist. Es ist nicht erkennbar, dass es durch die Baumaßnahmen zu einer Verbesserung der Wohnungen über ein Ersetzen der vorhandenen Anlagen in zeitgemäßer Form hinaus gekommen ist.

Anmerkung

Betroffene können sich zwar in vergleichbaren Fällen auf das für sie positive Urteil des FG Münster berufen, müssen aber damit rechnen, dass das FA bei einer Funktions- bzw. Nutzungsänderung generell nachträgliche Herstellungskosten annehmen wird.

Ist dies der Fall, kann man sich auf das BFH-Urteil v. 27.9.2001 (X R 55/98) berufen. In diesem Urteil hat der BFH entschieden, dass die Funktionsänderung eines Gebäudes allenfalls ein Indiz für das Vorliegen einer Herstellungs- und Erweiterungsmaßnahme sein kann. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass das FA die Beweislast trägt, wenn es typische Erhaltungsaufwendungen als Herstellungskosten behandeln will.

Quelle: FG Münster, Urteil v. 29.1.2015, 12 K 3193/12 E und Haufe Datenbank